'Cơn sốt' bất động sản khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời

Khó khăn về tạo lập chỗ ở

Thời gian gần đây, việc các chủ đầu tư tung ra chính sách thanh toán chỉ cần trả trước 10 – 30% giá trị sản phẩm, kèm lựa chọn hoãn trả cả gốc lẫn lãi từ 12 tháng đến 5 năm, không chỉ nhằm hỗ trợ người mua nhà ở thực mà còn trở thành “cơ hội vàng” để giới đầu cơ tham gia thị trường. Thực tế, chính sách “miễn lãi – ân hạn gốc” đã xuất hiện từ cả thập kỷ trước, song chỉ hơn một năm gần đây mới trở thành xu hướng được áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu. Nhiều nhà đầu tư, thậm chí cả nhóm đầu cơ chuyên nghiệp, đã tận dụng triệt để để mua cùng lúc nhiều sản phẩm, tham gia nhiều dự án, nhờ đó nhân lợi nhuận vượt trội trong khi rủi ro thấp hơn đáng kể.

Ví dụ, với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, chỉ cần vốn ban đầu 600 – 900 triệu đồng, nếu giá tăng 15 – 20% sau 1 – 2 năm trong thời gian ân hạn, nhà đầu tư có thể lãi ròng 450 – 600 triệu đồng. Như vậy, tỷ suất lợi nhuận trên vốn đạt tới 50 – 70% là mức sinh lời mà hiếm kênh nào sánh kịp. Đặc biệt, trong bối cảnh giá BĐS tăng “nóng” một năm qua, không ít trường hợp nhà đầu tư đã lãi gấp đôi vốn ngay khi chưa nhận nhà.

Ngoài ra, một số khách hàng chọn thanh toán tới 95% giá trị hợp đồng để được hưởng chiết khấu sâu, sau đó bán lại với giá chênh, cũng thu lợi không kém so với vay vốn ưu đãi. Sức hấp dẫn lợi nhuận đã khiến dòng tiền tiếp tục đổ mạnh vào BĐS. Tâm lý kỳ vọng giá nhà “chỉ có tăng” thúc đẩy nhà đầu tư tận dụng mọi ưu đãi, tạo ra vòng xoáy “giữ hàng – khan cung – giá tăng”.

Giá BĐS ngày càng tăng cao khiến người thu nhập thấp - trung bình ngày càng khó khăn trong tạo lập chỗ ở.

Hoạt động mua đi bán lại giúp thanh khoản thị trường được cải thiện, nhưng cũng đồng thời kéo theo nhiều hệ lụy tiêu cực. Đáng lo ngại, nhóm đầu cơ là những người thu lợi lớn nhưng lại không phải đối diện rủi ro tương xứng. Trong khi đó, lịch sử thị trường đã nhiều lần chứng minh, khi “cơn sốt” hạ nhiệt, người mua sau, đặc biệt là nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc người dân mua để ở, sẽ là đối tượng gánh chịu hậu quả nặng nề.

Hệ quả là nhiều tài sản bị thổi giá quá xa so với giá trị thực và hạ tầng hiện hữu. Khi thị trường “quay xe”, thanh khoản giảm, nhà đầu tư buộc bán tháo, kéo mặt bằng giá đi xuống, thậm chí gây rủi ro dây chuyền tới hệ thống tài chính – ngân hàng nếu lượng lớn khách hàng sử dụng đòn bẩy vay vốn.

Một thực tế đáng quan ngại là, trong khi giới đầu cơ hưởng lợi lớn từ “vốn rẻ”, thì người dân có nhu cầu an cư chính đáng lại ngày càng bị đẩy ra xa khỏi giấc mơ sở hữu nhà. Hiện giá trung bình căn hộ 2 phòng ngủ tại các TP lớn vào khoảng 5 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình trẻ, ngay cả khi thu nhập ở mức khá.

“Một cặp vợ chồng có tổng thu nhập 30 triệu đồng/tháng, nếu không được hỗ trợ tài chính, sẽ phải mất 20 – 25 năm tích lũy mới đủ tiền mua một căn hộ 70m² trị giá 3 – 4 tỷ đồng. Phần lớn các cặp vợ chồng trẻ, ngay cả khi thu nhập 20 – 30 triệu đồng/tháng, vẫn phải thuê nhà hoặc sống chung với gia đình. Để thực sự giảm áp lực trả nợ, người dân cần các gói vay dài hạn 20 – 30 năm với lãi suất ổn định 5 – 6%/năm” - ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhìn nhận.