Từ thực tế đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nộp tiền thuế đất là yêu cầu bắt buộc của nhiều chủ đầu tư khi chuyển nhượng hay chào bán dự án. Thế nhưng, không ít “siêu đô thị” vẫn ngang nhiên bỏ qua các quy định trên.
Vướng nợ… sổ đỏ
Qua khảo sát một số KĐT tại Hà Nội, không ít siêu đô thị tiến hành xây biệt thự, nhà liền kề để bán cho khách hàng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai. Sau hơn chục năm, hầu hết số lượng căn hộ đã giao dịch xong nhưng dự án vẫn để hoang hóa. Hệ lụy là Nhà nước thất thu tiền sử dụng và chuyển đổi mục đích đất, nhà đầu tư bị “om vốn” và treo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các dự án này không chỉ gây bức xúc trong dư luận mà còn làm khó chính quyền TP khi thu hồi đất để triển khai các dự án mới.
 |
| Hàng trăm biệt thự, nhà liền kề tại khu đô thị Quang Minh gặp nhiều khó khăn trong việc cấp sổ đỏ. |
Mới đây nhất, Văn phòng Chính phủ vừa truyền đạt chỉ đạo của Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình về việc thu hồi tiền thuế nợ đọng (khoảng 27,9 tỷ đồng – số liệu năm 2015) của Công ty CP Đầu tư xây dựng Long Việt tại KĐT Quang Minh (huyện Mê Linh, Hà Nội). Siêu đô thị này xây dựng từ những năm 2000, quy mô 45ha với hàng trăm căn biệt thự, liền kề. Về cơ bản, KĐT Quang Minh đã bán hết hàng song đến nay vẫn vắng như chùa Bà Đanh dẫn đến tình trạng lãng phí chồng lãng phí, quỹ đất bị hoang hóa, chậm chi trả tiền thuế cho Nhà nước. Đặc biệt, nếu quy chiếu theo số tiền nợ Cục Thuế của Công ty CP Đầu tư xây dựng Long Việt, nhiều khả năng các chủ sở hữu tại đây chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Tình trạng thiếu sổ đỏ khiến không ít nhà đầu tư “sống dở chết dở” vì khó bán giá cao khi muốn rời khỏi dự án.
Chung cảnh ngộ, KĐT mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 của Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD (Bộ Xây dựng), Khu nhà nghỉ và biệt thự Nam Sơn của Công ty CP Vinh Sơn trên 60ha; KĐT Minh Giang Đầm Và (2 giai đoạn) của Công ty TNHH Minh Giang gần 22ha... đều trong tình trạng đắp chiếu, cỏ mọc um tùm. Tại các KĐT bỏ hoang bị om giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đã đành, nhiều KĐT người dân về ở đã lâu cũng vẫn đang mòn mỏi chờ… sổ đỏ. Chị Nguyễn Thị Thảo ở KĐT mới Sài Đồng, Long Biên, Hà Nội cho biết, chờ đợi hơn 2 năm mà vẫn chưa có sổ đỏ, chủ đầu tư thì cứ hứa hẹn rồi lại thất hứa, khiến người dân rất mệt mỏi. “Người dân rất vất vả mới kiếm được tiền để mua nhà. Giờ đã thanh toán hết nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư mà vẫn không được cấp sổ là không công bằng” - chị Thảo chia sẻ.
Linh hoạt cơ chế trao quyền
Một lãnh đạo Cục Thuế Hà Nội cho biết, trên thị trường hiện không ít dự án KĐT chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai) nhưng vẫn rao bán và bàn giao căn hộ cho khách hàng. Khi dự án còn nợ tiền thuế đất, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến người mua nhà, nhất là lúc làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở. Bởi theo quy định hiện hành, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gắn liền với chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, chủ đầu tư phải thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính liên quan mới được bán sản phẩm. Lúc này, Sở TN&MT mới thực hiện cấp giấy chủ quyền nhà cho người mua nhà.
Nghịch lý rất lớn xuất hiện, đó là trong khi hàng loạt DN bỏ đất hoang, để dự án treo thì người dân và nhiều DN khác lại đang rất cần đất để phục vụ sản xuất, mở rộng đầu tư. “Để phân khúc biệt thự liền kề, nhà thấp tầng tại nhiều KĐT mới xa trung tâm thực sự hấp dẫn, chủ đầu tư dự án phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất kinh doanh thương mại phi nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, để làm được điều này, các chủ đầu tư phải đóng phí chuyển đổi lên tới 20% giá trị bất động sản. Nhiều DN không muốn bỏ một khoản phí cao như vậy. Về phía người mua, họ chấp nhận giá cao vì vẫn nghĩ đất sử dụng vĩnh viễn, song thực tế nhiều dự án chỉ có thời hạn 50 năm” - GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho biết.
Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nếu không có các biện pháp xử lý mạnh mẽ đối với trách nhiệm của các tổ chức và cá nhân có liên quan đến sai phạm các dự án, thì đối tượng chịu thiệt hại lớn nhất là người mua. Hiện nay, vẫn theo cơ chế trao quyền cho chủ đầu tư được làm đầy đủ các giấy tờ, thủ tục… sau đó cơ quan Nhà nước mới thụ lý làm sổ đỏ. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư của nhiều KĐT xây dựng không đúng quy hoạch, chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính… cơ quan Nhà nước sẽ không xem xét cấp sổ đỏ. Vì những sai phạm của chủ đầu tư mà không cấp sổ đỏ cho người dân là không phù hợp, ở đây lỗi không phải do người mua nhà.
“Chỉ cần người dân làm xong mọi thủ tục mua nhà với chủ đầu tư là cơ quan Nhà nước có thể cấp luôn sổ đỏ. Còn việc DN vi phạm, sai chỗ nào xử phạt chỗ đó và cần xử phạt ngay từ lúc đang xây dựng. Việc xử phạt dù cao cũng chỉ có hiệu quả răn đe chứ không có hiệu quả về hành vi quản lý. Hiệu quả về hành vi quản lý là cơ quan cấp trên phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ phải cấp ngay, như thế người dân mới được hưởng. Còn việc xử phạt, Nhà nước được hưởng, chủ đầu tư chịu thiệt, nhưng mà sau khi nộp phạt xong rồi họ lại tiếp tục không làm sổ đỏ, việc phạt sẽ vô nghĩa” – GS. TSKH Đặng Hùng Võ phân tích.
| "Nguyên nhân chậm triển khai thực hiện các dự án sử dụng đất là do công tác quy hoạch chưa ngang tầm với yêu cầu phát triển. Vì lẽ đó, không theo kịp sự phát triển kinh tế - xã hội và tốc độ đô thị hóa, chưa giải quyết vấn đề xử lý chất thải và ô nhiễm môi trường, chủ yếu chỉ tập trung vào xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật thu hút đầu tư mà chưa quan tâm đến đầu tư hạ tầng xã hội, thiết chế văn hóa cơ sở phục vụ đời sống sinh hoạt của người mua nhà. " - Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng |
