Gam màu ảm đạm
Sau một giai đoạn tăng trưởng mạnh về số lượng và được xem là “gà đẻ trứng vàng” của những nhà đầu tư thượng lưu vào khoảng thời gian từ 2015 – 2019, đến nay phân khúc biệt thự liền kề, nhà phố thương mại đã không còn được săn đón như trước đây nữa. Đây cũng là điều dễ hiểu trong một bức tranh toàn cảnh của thị trường BĐS đầy khó khăn do khủng hoảng kinh tế, lo ngại về pháp lý, siết chặt nguồn tín dụng cho vay...
Khu đô thị Tây Hồ Tây - Starlake Hà Nội. Ảnh: Thúy Hà
Nếu như sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực đang có dấu hiệu phục hồi tích cực về nguồn cung và thanh khoản thì phân khúc biệt thự liền kề, nhà phố thương mại lại bị bao phủ bởi những gam màu ảm đạm. Trong 10 tháng năm 2023, nguồn cung mới sản phẩm thuộc phân khúc này tại thị trường Hà Nội giảm tới 94% so với năm 2022 và chỉ bằng 1/20 so với năm 2019 (thời điểm chưa xảy ra dịch Covid-19), với gần 700 sản phẩm. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các huyện vùng ven: Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức... và khu vực lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh...
Trái ngược với xu hướng cung – cầu của thị trường, khi nguồn cung giảm, giá bán sẽ tăng; nhưng dòng biệt thự liền kề, nhà phố thương mại giá bán cũng lại giảm, thậm chí một số dự án còn ghi nhận giảm sâu 30 – 40% so với mức giá tham chiếu cách đây 1 năm. Qua khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị tại một số dự án dọc tuyến đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông) trên những tuyến đường lớn, lượng người và phương tiện đi lại đông đúc hằng ngày, nhưng bên cạnh đó là khung cảnh im lìm của những dãy nhà liền kề với chi chít biển rao bán hoặc cho thuê.
Nếu ở thời điểm cuối năm 2019, giá bán một căn nhà liền kề khu vực này với diện tích từ 60 – 100m2/sàn là 8 – 10 tỷ đồng/căn, nhưng giờ đang được rao bán từ 6,5 – 8,5 tỷ đồng/căn, giảm 25 – 30%. Bên cạnh đó, mức cho thuê cũng giảm từ 60 – 100 triệu đồng/căn/tháng xuống 30 – 50 triệu đồng/căn/tháng, nhưng người mua không có mà người thuê cũng chẳng mặn mà.
Ở khu vực quận Hoàng Mai cũng ghi nhận sản phẩm biệt thự liền kề, nhà phố thương mại giảm giá sâu, như dự án The Manor Central Park nếu như cách đây hơn 1 năm được rao bán 32 – 33 tỷ đồng/căn, đến nay chỉ còn 27 – 28 tỷ đồng/căn. Trong hoàn cảnh tương tự là một số dự án thuộc huyện Hoài Đức, thời điểm năm 2021 khoảng 150 – 160 triệu đồng/m2, nay chỉ còn 110 – 130 triệu đồng/m2...
“Giá bán ở thị trường sơ cấp không có nhiều thay đổi nhưng giá bán ở thị trường thứ cấp đi ngang. Thậm chí sản phẩm biệt thự, nhà phố thương mại ở nhiều dự án đã được nhà đầu tư chấp nhận “cắt lỗ” 30 – 40% so với đỉnh sốt nhưng vẫn rất khó thanh khoản, bởi mức giá này vẫn cao hơn nhiều so với mức giá sơ cấp của chủ đầu tư” – Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh cho hay.
Trong nguy có cơ
Theo phân tích từ các chuyên gia, phân khúc biệt thự liền kề và nhà phố thương mại mặc dù ghi nhận có sự giảm giá sâu ở thời điểm hiện tại nhưng nếu so với mức tham chiếu ở thời điểm trước dịch Covid-19 thì đang ở ngưỡng rất cao. Cụ thể, ở các dự án lớn của chủ đầu tư uy tín trong 5 năm trở lại đây đều tăng trưởng về giá, từ mức bình quân 100 triệu đồng/m2 vào năm 2019 nay tăng lên 230 triệu đồng/m2. Cá biệt, một số dự án đã đạt ngưỡng 300 – 500 triệu đồng/m2, như: Khu đô thị Starlake từ 300 - 500 triệu đồng/m2, dự án Vinhomes Green Bay khoảng 400 triệu đồng/m2, dự án Park City trên 300 triệu đồng/m2...
“Theo cơ cấu giá, sản phẩm dưới 10 tỷ đồng/căn chiếm 20%, từ 10 – 30 tỷ đồng/căn chiếm 55%, trên 30 tỷ đồng/căn khoảng 25%. Với mức giá như vậy, dòng biệt thự liền kề và nhà phố thương mại được đánh giá là quá cao ở thời điểm hiện tại, dẫn đến tính thanh khoản của thị trường thấp. Đây chính là lý do mà nhà đầu tư không còn săn đón nhiều như trước đây. Mặc dù chủ đầu tư vẫn đang “chạy đua” về chính sách bán hàng, ưu đãi lãi suất để kích cầu” – Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng nhìn nhận.
Bên cạnh vấn đề mức giá bán sản phẩm cao do những chi phí phát sinh ra tăng, dòng sản phẩm biệt thự liền kề và nhà phố thương mại còn phải đối diện với thách thức về pháp lý về thời hạn sử dụng đối với hạ tầng xung quanh dự án. Điều này dẫn tới mối lo về tranh chấp có thể xảy ra sau này, được xem là “rào cản” trước thực trạng tâm lý, niềm tin của nhà đầu tư đang ở mức thấp sau hàng loạt những biến cố xảy ra trên thị trường.
Tuy nhiên, nói như vậy không có nghĩa rằng phân khúc biệt thự liền kề, nhà phố thương mại đã hết thời, mà nó vẫn có cơ hội cho những người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân. Bởi theo xu hướng chung, giá BĐS sẽ tiếp tục tăng; đồng thời trước áp lực về dân số cơ học và nhu cầu nhập cư vào đô thị tăng cao, những đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục chứng kiến BĐS hạng sang tăng giá.
Chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, trước áp lực về gia tăng dân số ở đô thị, phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp chắc chắn sẽ được Nhà nước ưu tiên phát triển do quỹ đất hạn chế. Trong bối cảnh đó, phân khúc hạng sang sẽ chịu áp lực về việc suy giảm nguồn cung mới; cùng với quá trình phát triển kinh tế thị trường, nhóm cư dân thuộc tầng lớp trung lưu, thượng lưu hay siêu giàu sẽ xuất hiện ngày càng nhiều, nhu cầu về BĐS hạng sang theo đó cũng sẽ tăng theo.
“Vì vậy, trong dài hạn BĐS hạng sang vẫn còn nhiều cơ hội phát triển, khó khăn hiện tại chỉ mang tính thời điểm. Những dự án BĐS hạng sang của chủ đầu tư uy tín, có pháp lý đầy đủ, chuẩn mực tiện ích dịch vụ, quản lý, vận hành cao sẽ vẫn hấp dẫn người mua” – chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.
| Đối với biệt thự liền kề, biệt thự biển, nhà phố thương mại là những sản phẩm cao cấp, hiện nay cả nguồn cung và giao dịch đang bị giảm sút mạnh. Nhưng khi dịch bệnh đã đi qua, kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, lạm phát được kiểm soát và vấn đề liên quan đến pháp lý (các dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung liên quan đến BĐS) đang tiếp tục được thay đổi thì dòng sản phẩm này sẽ có sự đột biến trong ngắn hạn. Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và phát triển (DKRA Việt Nam) Nguyễn Hoàng |
