Bài 3: Hợp đồng BT dự án New City Thủ Thiêm phát sinh nhiều bất ổn?

Dự án tái cư New City thất bại thế nào?

New City Thủ Thiêm có nguồn gốc là dự án 1.330 căn hộ, thuộc khu tái định cư 12.500 căn hộ, của khu đô thị Thủ Thiêm. Đây là dự án duy nhất tại khu tái định cư Thủ Thiêm, có chủ trương giao đất không qua đấu giá. Tất nhiên, các bên liên quan tham gia dự án BT này đều hiểu rằng xây dựng căn hộ cho người nghèo có ý nghĩa to lớn trong việc thực hiện chiến lược chỉnh trang đô thị của TP Hồ Chí Minh. Vì thế, việc tuân thủ đúng các cam kết về: phương án thiết kế, khối lượng, dự toán ban đầu, thẩm định dự toán là rất cần thiết, để đảm bảo tính khả thi, tiến độ công trình và phù hợp với chức năng tái định cư của dự án New City Thủ Thiêm.

Quy mô và chất lượng cao cấp của dự án New City Thủ Thiêm cho thấy khả năng dự toán đầu tư dự án nhà ở xã hội này có "vấn đề"?

Nói như vậy để thấy rằng sự phối hợp giữa các bên liên quan gồm: Các cơ quan chức năng của thành phố và chủ đầu tư… là vô cùng quan trọng trong việc triển khai dự án đúng mục đích được giao đất. Nhưng bằng cách khó hiểu nào đó, một dự án tái định cư cho người nghèo bỗng dưng trở thành một khu căn hộ sang trọng vào loại bậc nhất của TP Hồ Chí Minh ?!

Điều này khiến dư luận bức xúc rằng, làm sao một dự án BĐS có quy mô 1.229 căn hộ, cao từ 25-29 tầng… có thể mọc lên mà lại sai với mục đích sử dụng cho tái định cư như ban đầu? Bằng cách nào, một dự án BT nhà ở tái định cư có quy mô lớn trên 1.000 căn hộ như New City Thủ Thiêm lại được giao cho Công ty Thuận Việt vừa “chân ướt, chân ráo” nhảy vào đầu tư dự án?   

Khi New City Thủ Thiêm được nghiệm thu, bàn giao thì chính quyền thành phố đã không “đủ tiền” để thanh toán cho đối tác theo hợp đồng BT là Công ty Thuận Việt. Bất ổn bắt đầu xuất hiện từ đây. TP Hồ Chí Minh đã không thể tiếp nhận “đơn hàng” đã đặt trước. Còn Công ty Thuận Việt thì quay cuồng trong “áp lực” thu hồi vốn đầu tư, với một phần lợi nhuận kỳ vọng, nên phải tổ chức “bán chui” căn hộ tái định cư với giá nhà ở thương mại. Hành vi “vượt mặt” của Công ty Thuận Việt cũng bị dư luận lên án và chính quyền TP Hồ Chí Minh xử phạt…

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), việc thực hiện phương thức chỉ định nhà thầu, nhà đầu tư các khu đất vàng, hoặc theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) khá phổ biến trong thời gian qua và bộc lộ những mặt hạn chế, do nguồn vốn chủ sở hữu của nhiều nhà thầu, nhà đầu tư thường chỉ có khoảng 10%, còn lại khoảng 90% vốn đầu tư xây lắp là vốn vay ngân hàng nên có tiềm ẩn rủi ro, có thể ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành công trình và có thể dẫn đến phát sinh tiêu cực, lợi ích nhóm, tác động đến môi trường đầu tư kinh doanh, và lợi ích xã hội, có trường hợp có thể đã thiếu cơ chế thẩm định khách quan của bên thứ ba; và chưa có quy trình khung để thực hiện phương thức này.

Các hợp đồng BT có thể mang đến lợi “kép” như mong muốn của nhà thầu, kiêm nhà đầu tư. Cụ thể, khi nhận thầu thi công công trình (đầu B - Building: Xây dựng), thì dự án và tổng dự toán công trình thường cũng do nhà thầu là đơn vị đề xuất. Nếu không được kiểm soát kỹ thì có thể dẫn đến lãng phí hoặc làm đội giá thành công trình; Các khu đất đối ứng ở các địa điểm đắc địa và đã được tăng cường hệ thống hạ tầng giao thông để đầu tư kinh doanh BĐS (đầu T-Transfer: Chuyển giao), thường cũng do nhà thầu, kiêm nhà đầu tư đề xuất các khu đất được thanh toán bù trừ… Đây cũng là vấn đề cần có cơ chế kiểm soát hiệu quả.