Tại hội thảo, Phó Chủ nhiệm Ủy ban kiểm tra Thành ủy TP Hồ Chí Minh – TS Trần Văn Nam nêu thực trạng hiện nay đánh giá chính xác giá các “khu đất vàng” có nhiều ý kiến rất khác nhau về mức giá. Giá thị trường trong luật là một khái niệm tương đối trừu tượng nên khi có nhiều mức giá khác nhau cơ quan có thẩm quyền định đoạt quyền sử dụng (QSD) đất cũng khó đưa ra mức giá nào là chính xác. Nhiều trường hợp trong thực tế giá đất khi đấu giá xuống thấp hơn mức mà tổ chức định giá đưa ra lúc đầu.
 |
| Luật sư Trần Đình Dũng phát biểu tham luận tại hội thảo. |
Trong phần tham luận của mình, LS Trần Đình Dũng nêu ra hai vấn đề “lỗ hổng pháp luật” mà từ đó nhiều khu “đất vàng” bị chuyển dịch với giá quá thấp gây thiệt hại hàng ngàn tỷ đồng cho ngân sách.
Thứ nhất là, thủ tục đấu giá vẫn còn mang tính hình thức không đảm bảo được ý nghĩa thực sự của giao dịch đấu giá. Đấu giá một hình thức bán tài sản công khai, với mục đích có được nhiều người tham gia mua. Càng nhiều người mua thì tài sản bán được giá càng cao. Qua đó chúng ta có thể thấy đấu giá như một phiên chợ được mở ra trong toàn xã hội mà bất kỳ ai có nhu cầu đều có thể tham gia mua. Trong khi đó luật qui định thủ tục “phát hành và nhận lại hồ sơ đấu giá” tại Điều 38 Luật đấu giá 2016 (trước đây là Điều 29 Nghị định 17/2010/NĐ-CP) qui định người mua đấu giá phải mua hồ sơ do cơ quan đấu giá phát hành và nộp lại hồ sơ hoàn tất. Đây chính là thủ tục mà trong thực tế bao nhiêu QSD đất khi đấu giá rơi vào tình trạng công khai trên văn bản nhưng bí mật trên thực tế, gây cản trở người có nhu cầu tiếp cận mua đấu giá. "Ở một số nước tiên tiến, thủ tục đấu giá rất đơn giản. Việc đấu giá được thông báo rộng rãi trên truyền thông, sau đó ai có nhu cầu đấu giá, chỉ cần chuyển khoản tiền bảo lãnh vào tài khoản đơn vị tổ chức là có thể tham gia. Như vậy ý nghĩa của việc đấu giá được nâng cao, mọi người, mọi tổ chức, xã hội đều có thể tham gia", LS Dũng cho biết.
Vấn đề “lỗ hổng” thứ hai, theo LS Dũng là Luật đất đai 2013 qui định tại Điều 118 về Các trường hợp đấu giá QSD đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó Khoản 3 của điều luật qui định “trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”. Luật qui định như vậy làm cho khoảng cách từ “kế hoạch đưa ra đấu giá” đến thực hiện “giao thẳng đất không qua đấu gia” là rất gần. Trong thực tế, với nhiều qui định còn chưa đảm bảo tính công khai đại chúng đấu giá QSD đất, thì việc “chỉ có một người đăng ký” là rất dễ xảy ra.
Phó Tổng thư ký Trung ương Hội luật gia VN – TS Nguyễn Thị Sơn cho rằng việc định giá đang có vấn đề rất lớn khi chưa phân tách bằng chế định về “giá hữu hình và trị giá vô hình” trong công tác giá đối với QSD đất. TS Sơn nêu ví dụ vì sao hai căn nhà cùng diện tích đất và xây dựng tương đương nằm gần nhau trên một tuyến đường nhưng người ta có thể mua cằn này giá cao hơn căn kia chỉ vì vị trí căn này có khoảng không gian thích thú hơn. Đó chính là một phần “trị giá vô hình”. Công tác định giá QSD đất là một công tác phức tạp, cần phải có chế định pháp lý riêng đặc biệt về hoạt động này.
Cùng quan điểm, LS Nguyễn Đức Nhuần (Phó Chủ tịch Hội luật gia quận 9) cho rằng cần ban hành luật đặc biệt về giá đối với QSD đất, không nên vận dụng quá nhiều luật như hiện nay để định giá và đấu giá loại tài sản có vị trí pháp lý quá đặc biệt này. LS Nhuần chỉ ra hiện nay hình thức đổi đất lấy hạ tầng có nhiều vấn đề chưa rõ ràng, hơn nữa do Luật đất đai và các Luật giá, đấu giá chưa đầy đủ, khi vận dụng đã bị lợi dụng làm sai lệch hoặc do lợi ích nhóm chi phối, gây bức xúc trong xã hội. Nhà nước cần chấm dứt việc giao đất tùy tiện như đã xẩy ra trong thời gian qua.
Nhiều ý kiến khác của các chuyên gia pháp lý cũng nêu lên cần siết chặt bằng chế định pháp luật đối với QSD đất là tài sản công trong các giao dịch cho thuê đất, giao đất, góp vốn, cổ phần hóa tài sản QSD đất, giao dịch đổi đất lấy hạ tầng… Thời gian qua, nhiều “khu đất vàng” ở TP Hồ Chí Minh được chuyển dịch tạo nên sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Có khu đất phải hủy giao dịch như khu đất hơn 32 ha tại Phước Kiển (Nhà Bè) do Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận chuyển nhượng cho Công ty CP Quốc Cường Gia Lai.
