TTC Land (HOSE: SCR) vừa công bố báo cáo tài chính quý II/2024, ghi nhận doanh thu 75 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế vỏn vẹn 9 tỷ đồng. Như vậy, sau hai quý đầu năm 2024, doanh thu của doanh nghiệp đạt 145 tỷ đồng, chỉ đạt 20% kế hoạch đề ra. Kết quả này đánh dấu doanh thu và lợi nhuận trong 6 quý liên tiếp duy trì ở mức thấp, không có nguồn thu đáng kể từ hoạt động kinh doanh hoặc chuyển nhượng bất động sản.
Bên cạnh khối nợ ngắn hạn cần thanh toán trong năm 2024 hơn 2.000 tỷ đồng, tổng nợ của TTC Land lên đến hơn 5.744 tỷ đồng theo báo cáo tài chính quý II vừa cập nhật, trong đó nợ ngắn hạn chiếm đến 73% tổng nợ. Với mức lãi suất giả định 10%/năm, mỗi năm công ty phải gánh khoản lãi suất gần 600 tỷ đồng. Riêng khoản phát sinh mỗi năm này đã gần bằng doanh thu 2023 và kế hoạch năm 2024.
Trong lúc các khoản nợ ngày càng phình to, hoạt động kinh doanh tại nhiều dự án bất động sản của TTC Land không mấy tươi sáng. Theo ghi nhận, doanh nghiệp hiện đang triển khai 8 dự án bao gồm 5 dự án căn hộ tại TP Hồ Chí Minh, 1 dự án cao tầng tại Đà Nẵng và 2 dự án nghỉ dưỡng. Đối với dự án căn hộ tại TP Hồ Chí Minh - loại hình đang có nhu cầu và thanh khoản tốt nhất tại thời điểm này, hầu hết đều vướng pháp lý kéo dài và nhiều khả năng không thể triển khai kinh doanh trong hai năm tới.
Quý II/2024, tổng nợ phải trả của TTC Land đạt hơn 5.744 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế chưa phân phối giảm hơn 8,3 tỷ, và đang dùng nhiều tài sản là dự án cắm ngân hàng để vay nợ
Điển hình là dự án Panomax River Villa được cấp phép xây dựng là 4 tầng nổi và 1 tầng hầm, nhưng TTC Land đã mở bán sản phẩm với quy hoạch 7 tầng từ năm 2019 - 2020 và ký hợp đồng mua bán, thu tiền của nhiều khách hàng. Song đến nay dự án vẫn chưa có bất kỳ thông tin nào về tiến trình cấp phép thay đổi chiều cao công trình.
Công ty khó có thể thu được dòng tiền lớn trong ngắn hạn từ dự án này khi ở tình thế “tiến thoái lưỡng nan”, không thể tiếp tục bán hàng do không xin được quy hoạch mới hoặc chịu thua lỗ do không đủ sản lượng thương phẩm nếu bán với quy hoạch 5 tầng. Chưa kể, giá trị hàng tồn kho dự án Jamona City ghi nhận mức 1.206 tỷ đồng, phần lớn thuộc lô J, lô K của phân khu Panomax River Villa. Với thời gian triển khai kéo dài đã 4 năm, TTC Land đang phải chịu khoản chi phí vốn rất lớn cho dự án này.
Tại dự án Charmington Iris do TTC Land hợp tác với Sabeco Hiệp Phước làm chủ đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư đã bị thu hồi từ tháng 12/2018 do sai phạm trong công tác đền bù. Dự án đang có nguy cơ bị thu hồi trong khi TTC Land đã ứng trước cho Sabeco Hiệp Phước 227 tỷ đồng theo thỏa thuận mua sản phẩm kéo dài từ 2019 đến nay. Đáng chú ý, TTC Land đã mở bán và nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, vì vậy, trong trường hợp nếu dự án bị thu hồi, TTC Land có thể phải hoàn trả các khoản đặt cọc kèm lãi suất cộng dồn nhiều năm qua. Cụ thể, theo báo cáo tài chính quý II/2024 của TTC Land thể hiện khoản phải trả ngắn hạn liên quan đến tiền đặt cọc nhận từ khách hàng là 450 tỷ đồng, chủ yếu đến từ dự án Charmington Iris.
Hiện pháp lý dự án đang hoàn toàn phụ thuộc vào phía Sabeco Hiệp Phước, không rõ thời gian có thể tháo gỡ. Do đó Charmington Iris chắc chắn không phải là dự án tiềm năng để TTC Land triển khai kinh doanh và mang doanh thu về ngay. Chưa kể đến việc TTC Land phải bổ sung nguồn tiền để hoàn cọc cho khách đã mua nếu dự án bị thu hồi hay triển khai tiếp.
Không ngoại lệ, dự án Charmington Dragonic cũng đang bị "đứng bánh" do pháp lý. Dự án đã bị thu hồi chủ trương đầu tư từ năm 2019 và chưa có hồ sơ đề xuất chủ trương, chưa được phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch 1/2000. Hiện dự án đang vướng giải tỏa đền bù chưa hoàn tất việc di dời, trong đó có một phần liên quan đến phần đất của nhà nước. Dự kiến để hoàn thiện các hạng mục pháp lý này theo trình tự cần ít nhất 2 năm. Được biết, dự án này được TTC Land mua lại qua hình thức sở hữu 100% cổ phần của Hùng Anh Năm (công ty con của TTC Land) với giá trị cổ phần là 680 tỷ đồng.
Do vướng mắc pháp lý kéo dài, việc duy trì những dự án căn hộ tại TP Hồ Chí Minh trong nhiều năm đang phát sinh chi phí vốn “chóng mặt” cho TTC Land, có thể sẽ dẫn đến các khoản lỗ lớn khi dự án chuyển nhượng hoặc bị thu hồi.
Về phía các dự án du lịch, nghỉ dưỡng, khó khăn TTC Land đang phải đối mặt càng lớn hơn khi đây là loại hình đang dư thừa nguồn cung và mất thanh khoản, dù có triển khai bán hàng cũng khó mang về doanh thu mong muốn. Tại dự án TTC Plaza (Đà Nẵng), dự án được TTC Land thông tin đã khởi công xây dựng, nhưng với dòng sản phẩm chủ yếu gồm condotel, hotel và văn phòng cho thuê, việc thu về dòng tiền lớn và một lần trong giai đoạn thị trường trầm lắng không phải là bài toán dễ dàng.
Tại Phú Quốc, khu nghỉ dưỡng tích hợp Selavia với quy mô lên đến 290ha đã tiêu tốn nguồn vốn rất lớn từ TTC Land. Chưa kể, TTC Land khó thấy “cửa ra” cho TTC Land tại Selevia vì khả năng chuyển nhượng Selavia cũng gần như không thể do vướng pháp lý và nguy cơ ghi nhận lỗ lớn do đầu tư không hiệu quả.
Điểm qua một loạt các dự án “bất động”, dễ dàng nhận thấy TTC Land vẫn sẽ tiếp tục tình trạng không có nguồn doanh thu lợi nhuận đáng kể từ hoạt động cốt lõi là chuyển nhượng bất động sản, dịch vụ cho thuê và bán bất động sản trong hai đến ba năm tới.
Ngày 1/8 vừa qua, TTC Land (HOSE: SCR) tạm ngừng kinh doanh công ty con TTC Land Hưng Điền sau khi đã giải thể cùng lúc hai công ty con là TTC Land Retail Management và TTC Land Phú Quốc vào đầu tháng 7/2024 trước đó. Công ty cho biết đây là giải pháp “tạm thời ngủ đông” để vượt qua khó khăn và “bảng cân đối của SCR thay đổi 180 độ” vào năm 2025. Tuy nhiên, với khối nợ khổng lồ và hoạt động kinh doanh không mấy khả quan, tình thế hiện tại của TTC Land khá bế tắc.
