Cần kiểm tra GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giao dịch đất đai, nhà ở là một trong những giao dịch phổ biến. Để bảo vệ tối đa quyền lợi rước khi mua nhà, khi giao dịch người mua cần nắm vững các nguyên tắc an toàn theo quy định của pháp luật
Một trong những việc đầu tiên là người mua cần kiểm tra giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hãy yêu cầu người bán cho xem bản chính các loại giấy tờ này.
Trường hợp người bán không cho xem, hoặc lấy lý do để từ chối cho xem thì có thể diện tích nhà đất đó có thể chưa được cấp GCN, hoặc đang đang có vấn đề pháp lý (như cầm cố, thế chấp ở ngân hàng, tranh chấp với người khác, không đồng ý cho chuyển nhượng).
Trường hợp người mua cho xem GCN nhưng muốn kiểm tra một lần nữa về giá trị pháp lý của GCN đó thì có thể kiểm tra lại một lần nữa bằng cách đề nghị với bên bán cùng đến cơ quan tài nguyên môi trường để kiểm tra, xác nhận.
Bên mua cần so sánh hiện trạng về diện tích căn nhà, thửa đất trên thực địa có phù hợp với sơ đồ thửa đất ghi trên GCN hay không. Trường hợp có sự khác biệt thì bên mua phải yêu cầu bên bán giải trình nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt đó mà người mua cần xem xét lại vấn đề này. Nên nhớ là hợp đồng chuyển nhượng mà các bên thực hiện tại cơ quan công chứng sẽ ghi theo đúng GCN mà không ghi theo hiện trạng, thực tế sử dụng.
Kiểm tra tình trạng tranh chấp với các hộ liền kề hoặc các chủ thể khác cũng là đòi hỏi cần thiết. Người mua cần thực hiện xác minh các dữ liệu đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có tài sản cần mua.
Hãy đến cơ quan công chứng nơi có nhà đất để có thông tin người bán đã nhận cọc của ai trước đó chưa
Theo Điều 11 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác dữ liệu đất đai lập phiếu phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai theo Mẫu số 01/PYC. Phiếu có thể nộp trực tiếp tiếp tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai, hoặc gửi qua đường công văn, fax, bưu điện;cũng có thể gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.
Khi nhận được phiếu yêu cầu, văn bản yêu cầu hợp lệ, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện việc cung cấp dữ liệu cho người có yêu cầu. Trường hợp nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo; trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì cơ quan này phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.Lưu ý là sau khi tổ chức, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai mới thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.
Trường hợp yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai dưới hình thức tổng hợp thông tin thì thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai được xác định theo thỏa thuận giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và người có yêu cầu bằng hình thức hợp đồng.
Kiểm tra tình trạng quy hoạch cũng là đòi hỏi không thể thiếu. Để thực hiện việc này,bên mua có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được cung cấp thông tin chính thống và phải trả phí cung cấp thông tin.
Ngoài ra, người mua cũng có thể tìm hiểu qua cán bộ địa chính xã, phường hoặc những người sinh sống liền kề thửa đất để hỏi thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, những thông tin này chỉ mang tính chất tham khảo mà không có giá trị ràng buộc nào đối với các bên.
Kiểm tra bên bán có nhận đặt cọc của ai trước đó, hay ủy quyền cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất hay chưa. Khi này Bên mua có thể đến cơ quan công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) nơi có nhà đất để nhờ tra cứu thông tin này.
